Санкт-Петербург
Укажите свой город
Округ
  • Дальневосточный
  • Приволжский
  • Северо-Западный
  • Северо-Кавказский
  • Сибирский
  • Уральский
  • Центральный
  • Южный
Край/область
  • Архангельская область
  • Вологодская область
  • Калининградская область
  • Ленинградская область
  • Мурманская область
  • Новгородская область
  • Псковская область
  • Республика Карелия
  • Республика Коми
Город
Возникли вопросы? Звоните сейчас!
8 800 333 46 39Звонок бесплатный
График работы офиса:пн.-пт. с 09:00 до 18:00 info@srocontact.ru
Прием заявок 24/7
Звонки по РФ бесплатно
Бесплатная консультация
Заказать звонок

Нажимая кнопку я соглашаюсь с Политикой конфиденциальности

Ваш город Санкт-Петербурге?
Мы определили Ваш город автоматически, уточните, если мы ошиблись
Санкт-Петербург
Ваш город Санкт-Петербурге?
Мы определили Ваш город автоматически, уточните, если мы ошиблись
 8 (812) 425 34 39  8 (800) 333 46 39 Звонки по России бесплатно
27.09.2024

Текущее состояние строительной отрасли в регионах России и перспективы КРТ обсудили в Петербурге


Одноименная сессия прошла 25 сентября в рамках VIII Международного бизнес-форума недвижимости (Санкт-Петербург) под председательством вице-президента РСС, координатора НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко.

Как отметил Максим Федорченко, механизм КРТ становится доминирующим в жилищном строительстве. На фоне падения спроса в сочетании с волатильностью на финансовом рынке, удорожанием стройматериалов и земель, механизм КРТ позволяет застройщику войти в стройку на экономически приемлемых условиях. Если при покупке участков у частных собственников стоимость гектара земли составляет в среднем 400 млн руб., то оплата права на участие в КРТ – в среднем 36 млн руб. Финансовая нагрузка на застройщика в проектах КРТ не становится меньше, но ее распределение плавнее, и, что важно, подчеркнул спикер, в КРТ застройщик не наполняет карманы частных землевладельцев, а оплачивает создание инфраструктуры, получая возможность комплексно развивать территории.

С обзором практик КРТ жилой застройки в регионах РФ в 2021-2023 годах выступила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Она напомнила основные принципы разработанных Институтом методических рекомендаций по КРТ: минимизация рисков проектов КРТ, предотвращение конфликтов, повышение экономической эффективности и заинтересованности участников. Пока порядок подготовки и реализации решений о КРТ жилой застройки регулируется субъектами РФ недостаточно. Им предлагается закрепить требование о разработке мастер-плана и финансово-экономического обоснования решения о КРТ, установить дополнительные жилищные гарантии переселяемым, уточнить методику определения начальной цены торгов, установить перечень объектов, не подлежащих изъятию, расширить перечень предельных параметров в решении о КРТ, исключить возможность отнесения к ветхим МКД только по критерию отсутствия коммуникаций, предусмотреть обязательность внесения изменений в генплан и ПЗЗ, когда планируемые параметры застройки им не соответствуют, предусмотреть обязательность публичных слушаний по архитектурно-градостроительной концепции до принятия решения о КРТ. По мнению Татьяны Полиди, использование КРТ небольших участков допустимо, но нужно избежать точечной застройки под маской КРТ, когда один новый дом внедряется в старую застройку, лишая ее перспектив комплексного развития.

Строительство социальной инфраструктуры с применением ГЧП описал управляющий директор АО УК «Инфратех Концессии» Андрей Шишкин. Спикер рассказал, что благодаря механизмам, предусмотренным Федеральным законом № 224 «О государственно-частном партнерстве» и Федеральным законом № 115 «О концессионных соглашениях» концедент, а это, как правило, органы власти субъектов РФ, имеет возможность с опережением создавать необходимую для социально-экономического развития регионов инфраструктуру. Концессионер обеспечивает проект банковским финансированием и собственными средствами, а концедент постепенно возвращает вложенные средства в виде «платы концедента», получается такая своего рода «региональная ипотека». Механизм ГЧП позволяет руководителям субъектов решать с опережением задачи по строительству масштабных социальных объектов на комфортных условиях в долгосрочной перспективе. Особенно актуально это для сферы образования, культуры, спорта, здравоохранения, в развитии транспортной инфраструктуры и ЖКХ.
Председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин остановился на изъятии земельных участков при КРТ. Главный вопрос: где грань, за которой публичная власть получает полномочия изымать недвижимость? Понимание «публичной нужды» при реализации проектов КРТ отсутствует. 494-ФЗ точной трактовки не дает. Суды в последнее время стали считать достаточным основанием для изъятия наличие легитимного решения о КРТ определенной площадки. Региональные критерии объектов ИЖС, садовых домов и таунхаусов, при наличии которых допускается их изъятие публичной стороной, установлены в 17 субъектах РФ. 10 регионов установили объекты, не подлежащие изъятию при КРТ жилой застройки. Регионы не учитывают техническое состояние объектов; критерии его оценки регионам рекомендуется установить. Для решения вопросов КРТ нежилой застройки предлагаются альтернативные возможности изъятия – на основании несоответствия использования земель и объектов ПЗЗ.

Председатель Комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма осветила аспекты цифровизации КРТ. Цели КРТ созвучны целям цифровой вертикали строительной отрасли. Механизм КРТ должен быть интегрирован в цифровую вертикаль. Сведения о проектах КРТ, их пространственные и финансово-экономические модели, цифровые двойники должны войти в действующие информационные системы. Нуждается в «оцифровке» мониторинг реализации проектов КРТ. Ирина Кузьма рассказала о возможностях, которые открывает для цифровизации КРТ обучающая платформа rTIM на базе ИИ, а также напомнила о том, что с 1 января 2025 года формирование и ведение информационных моделей ОКС становится обязательным для частных застройщиков МКД. Это также связано с цифровизацией КРТ, поскольку именно КРТ становится доминирующим инструментом городской застройки.

Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов показал позитивный опыт создания регионального оператора КРТ. В распоряжении новосибирского оператора самый большой в регионе земельный банк, оператор готовит площадки под КРТ, обеспечивая подключение к сетям, отслеживая обеспеченность всеми видами инфраструктуры, мониторит и использует возможности участия в госпрограммах. По мнению Романа Теленчинова, трудно обойтись при обеспечении жилья социальной инфраструктурой без застройщиков, и их участие должно быть отрегулировано. Проблема в дефиците подрядчиков для соцобъектов, который возникает, в том числе, из-за несовершенства ценообразования. По оценке спикера, для КРТ не должно быть ограничений по минимальной площади – главное, чтобы было достигнуто развитие территории и она создавала в своих границах и вокруг лучшую среду обитания, гарантировала обеспеченность инфраструктурой и не генерировала конфликтов. Нет смысла требовать от застройщиков сдачи крупных соцобъектов до ввода первого МКД, чтобы те же школы долго не стояли пустыми. Компромисс – ввод соцобъекта при достижении объемов введенного жилья, обеспечивающего 60% его наполняемости. В рамках КРТ Новосибирская область готова софинансировать социальное строительство, но только через регионального оператора, созданного Правительством Новосибирской области. Стоит смягчить схему оплаты техусловий и присоединения к сетям: сейчас застройщику нужно сразу оплачивать присоединение по всему жилому комплексу, хотя по факту он будет вводиться в эксплуатацию этапами. Проекты КРТ долгие, с учетом этого нужно уменьшить ставки проектного финансирования.

Практикой взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при КРТ поделилась вице-президент Союза строителей Республики Татарстан Эльвира Галяутдинова, на примере нескольких кейсов показав, как может преображаться проект КРТ при правильном, с маркетинговой точки зрения, формировании конечного продукта. Важно не бояться нестандартных ходов. Иногда радикально улучшить рыночный спрос, повысить капитализацию объекта способны 1-2 выверенных решения (например, в сотрудничестве с РЖД – создание остановки электропоездов с оборудованной платформой).

Участник сессии Дмитрий Бажин из Ярославля выразил озабоченность, что банки сегодня не готовы финансировать проекты КРТ. Ему ответила Татьяна Полиди: в КРТ другие риски, другие подходы к андеррайтингу, тут необходим отдельный кредитный продукт. Но и решения о КРТ должны быть «упакованы» с юридической точки зрения – тогда и банки будут относиться к ним серьезнее.

Подводя итог сессии, Максим Федорченко отметил важность прошедшего обсуждения для формирования эффективных региональных практик взаимодействия инвесторов и публичной власти в рамках проектов КРТ. Учитывая, что РСС, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Институт экономики города постоянно работают над анализом законодательства, обсужденные на сессии предложения станут базой для совершенствования правовой базы КРТ.

вам может быть интересно

X
Оставьте заявку прямо сейчас Наши менеджеры перезвонят в течение 10 минут и:
  • расскажут, какие необходимы документы;
  • ответят на все вопросы.
Оставьте заявку
Бесплатная
консультация
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с условиями Политики конфиденциальности
Оставьте заявку прямо сейчас Наши менеджеры перезвонят в течение 10 минут и:
  • расскажут, какие необходимы документы;
  • ответят на все вопросы.
Оставьте заявку
Бесплатная
консультация
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с условиями Политики конфиденциальности